ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ И СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТА

• Архитектурный раздел. В него входят планы до перепланировки, после перепланировки, планы полов, спецификации заполнения дверных и оконных проемов, экспликации помещений.
• Конструктивный раздел. Содержит решения по устройству проемов в несущих стенах.
• Раздел внутреннего электроснабжения квартиры. Включает в себя информацию о электрооборудовании квартиры со спецификацией материалов.
• Раздел систем водопровода и канализации. Содержит санитарно-технические системы в квартире со спецификациями на материалы и оборудование.
• Раздел отопления и вентиляции. Включает разработку системы отопления со спецификацией на материалы и оборудование.

Ведем контроль за соблюдением проектных решений. Подписываем в составе комиссии акт ввода в эксплуатацию квартиры

Ведем контроль за технологией возведения и качества материалов. Входим в состав комисcии по вводу в эксплуатацию квартиры.

Архитектор разрабатывает профессиональное планировочное решение по всем канонам соединения функции и формы, где будет рационально использована вся площадь квартиры, создана уютная атмосфера, при этом проект экономит деньги на ремонт и избавит от неожиданностей при реализации. Уделяем внимание мелочам. Ознакомьтесь подробнее в статье

Исходя из работ, планируемых при ремонте квартиры, вид административной процедуры для согласования может быть разный. Прежде чем обращаться за разрешением в администрацию на изменение планировки квартиры, нужно определиться с видом процедуры.

В Проектном бюро ТЕКТОНИКА можно заказать следующие виды процедур по изменению планировки квартиры:

1. Перепланировка квартиры без затрагивания несущих конструкций.

Оформим документы, и сделаем проект, как на простую, так и на сложную перепланировку.

Простые перепланировки это: увеличение санузла за счет коридора, объединение санузла, увеличение санузла за счет жилой комнаты, дверной проем из кухни в жилую комнату, объединение кухни с жилой комнатой, устройство гардеробной, объединение жилых комнат, замена радиаторов, замена системы электроснабжения.

Сложные перепланировки это: перенос кухни в жилую комнату, устройство нового санузла на площади коридора, увеличение оконного проема на балкон или лоджию, демонтаж порога на лоджию, демонтаж подоконной части на лоджию, отказ от газа, замена газовой плиты на электрическую, перенос входной двери в квартиру, перенос электрощита в квартире.

2. Перепланировка квартиры с затрагиванием несущих элементов здания.

К таким перепланировкам относятся: устройство проема в несущей стене, устройство ниш в несущей стене, устройство проема в перекрытии, заделка проема в перекрытии.

На эти виды перепланировок мы обязательно проходим Госстройэкспертизу проекта. Согласовываем проект со всеми заинтересованными службами города. Оказываем инженерные услуги от получения разрешений до получения нового технического паспорта.

3. Реконструкция квартиры.

Это самый сложный вид проектирования и согласования по квартирам.

К реконструкции относится: объединение двух квартир в одну, раздел одной квартиры на две, увеличение площади квартиры.

Проект реконструкции квартиры всегда включает в себя все разделы проекта: Архитектурно-строительный раздел, раздел Отопление и вентиляция, раздел Водоснабжения и канализация, раздел Электрооборудование, раздел Организации строительства, Смета.

По реконструкции квартиры прохождение Госстройэкспертизы обязательно.

В Проектном бюро ТЕКТОНИКА 100% положительных заключений экспертизы.

4. Узаконивание самовольной перепланировки после выполнения.

Для перепланировок, которые нужно оформить по факту, мы оказываем инженерные услуги по согласованию перепланировки. Выполняется на основании обследования. В случае нарушения строительных норм, даем рекомендации по устранению. Доводим оформление перепланировки до получения нового технического паспорта.

5. Перевод квартиры в нежилое помещение.

Перед осуществлением процедуры по выводу в нежилой фонд, мы оказываем услугу по анализу возможности устройства помещения общественного назначения. Изучаем вопросы границ землепользования и назначения земли. Оцениваем возможность устройства крыльца. Предлагаем возможные планировки помещения. Рассчитываем количество парковочных мест и решаем вопросы генплана.

Перевод квартиры в нежилое помещение с нами, это гарантия ввода в эксплуатацию объекта с новым назначением.

Согласно Кодексу об административных правонарушениях Республики Беларусь, статья 21.16 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями», установлены следующие штрафы:

Самовольное переустройство и перепланировка, в том числе инженерных систем без изменения несущей способности конструкций влекут наложение штрафа в размере:

• для физических лиц до 30 баз. ед.
• для юридических лиц от 30-50 баз. ед.

Самовольное переустройство и перепланировка с изменением несущей способности конструкций, а так же переоборудование вентиляционных шахт и каналов влекут наложение штрафа в размере:

• для физических лиц от 30-50 баз. ед.
• для юридических лиц от 50-70 баз. ед.

Оплата штрафа не отменяет процедуру по обследованию от лицензированной организации с заключением, что все изменения соответствую строительным нормам.

Административное правонарушение попадает в единую базу данных МВД сроком на 10 лет. Закон о единой регистрации и учета правонарушений 94-З от 09.01.2006 статья 11.

Срок оформления перепланировки зависит от вида планируемых работ.

• Перепланировка квартиры без затрагивания несущих элементов – срок 3-4 месяца.
• Перепланировка квартиры с затрагиванием несущих элементов (проемы, ниши в несущих стенах) – 4-5 месяцев.
• Реконструкция квартиры (деление, слияние) – срок 5-6 месяцев.
• Узаконивание самовольной перепланировки — 2,5-3 месяца.
• Перевод квартиры в нежилое помещение – срок 1 месяц.

Сроки даны от получения разрешений до ввода в эксплуатацию и получения нового технического паспорта.

При самостоятельном оформлении перепланировки, эти сроки могут быть увеличены в 2-3 раза. Сроки увеличиваются из за неправильного определения административной процедуры, из за план-схемы работ составленной  с нарушениями строительных норм, из за ошибок в документах и т.д. Все это причины для отказов в согласовании. Приходится согласовывать повторно, долго разбираться в нюансах, сидеть в очередях.

Согласно Постановлению Совета Министров от 16 мая 2013г № 384,

п.4. Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

• с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

Например, одними из самых распространенных случаев нарушения строительных норм является расширение санузла в сторону жилой комнаты более 25% площади санузла, объединение кухни с газовым оборудованием с жилой комнатой без двери, расширение санузла в сторону кухни и т.д.

• приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

Например, выполнение проема в несущей стене без усиления конструкции.

• влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

Например, заглушка дымовых каналов.

• вентиляционных шахт и каналов;

Например, удаление транзитных коробов вентиляции. Очень часто встречается в минских квартирах.

• балконов и лоджий в отапливаемые помещения;

Например, объединение балкона с комнатой.

• связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;

Например, жилые комнаты без окон.

• связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;

Например, замена радиаторов не соответствующей мощности, замена полотенцесушителя с нарушением системы водоснабжения.

• с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;

Например, увеличение оконного проема, пристройка балкона.

• ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;

Например, демонтаж звукоизоляции со смежными квартирами.

• если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Например, если ваш дом в планах на снос, самовольная перепланировка согласована не будет.

Стоимость перепланировки зависит от множества факторов: сложности работ, затрагиваются ли несущие элементы, общедомовые сети, будете ли вы самостоятельно ходить по согласующим инстанциям или обратитесь к специалистам.
В зависимости от этих факторов стоимость перепланировки квартиры может составлять от 200 рублей до 3600 рублей.

Итоговая цена перепланировки формируется из трех составляющих:

Стоимость проектной документации + Стоимость услуг согласующих организаций + Стоимость услуг специалистов оказывающих услуги по утверждению перепланировки.

В процедуре перепланировки есть виды работ, которые обязательно нужно заказывать у организаций имеющих специальные разрешения на этот вид деятельности, а есть виды работ на которые не нужны специальные разрешения и на них можно сэкономить.

• Перепланировка квартиры по упрощенной план-схеме – от 200 рублей
• Перепланировка квартиры с проектом, если несущие стены не затронуты– от 850 рублей
• Перепланировка квартиры с проектом, если несущие стены затронуты– от 2350 рублей
• Реконструкция квартиры (раздел квартир, слияние) – от 4850 рублей
• Самовольная перепланировка, если несущие стены не затронуты – от 1150 рублей
• Самовольная перепланировка, если несущие стены затронуты – от 2250 рублей

В стоимость самовольной перепланировки не включены штрафы и пошлины (могут быть разными).