ПЕРЕВОД КВАРТИРЫ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ С ОТДЕЛЬНЫМ ВХОДОМ
В этой статье вы найдете подробную информацию о том, как из квартиры на 1 этаже сделать помещение общественного назначения и согласовать крыльцо.
Это может быть магазин, аптека, стоматология, офис, кафе и многое другое.
Сегодня, на примере нашего объекта по ул. Орловской в городе Минске расскажем что для этого нужно.
В Проектное бюро Тектоника обратился собственник двух комнатной квартиры на 1 этаже жилого дома. Здание панельное, пятиэтажное. Задача была из квартиры сделать административно-торговое помещение с организацией отдельного входа с улицы.
Фасад жилого дома до изменений
Перевод квартиры в нежилой фонд
Первым этапом жилую квартиру перевели в нежилое помещение без конкретного назначения.
Эта административная процедура простая и занимает один месяц.
После проверки помещения на соответствие требованиям к нежилым помещениям, администрация выдает Решение о переводе жилой квартиры в нежилое помещение. Отказ в переводе в нежилое помещение может быть лишь в случае, если помещение не отвечает требованиям Жилищного кодекса статья 21. п.5. Если помещение соответствует всем требованиям, то оснований для отказа нет. Подробнее о переводе квартиры в нежилое помещение читать.
На основании Решения администрации района выдается технический паспорт, где меняется квартира на нежилое помещение.
Планировка и вход совместно с жильцами жилого дома остаются, как и были в квартире.
Получается, что это так называемый промежуточный этап, при котором объект уже и не квартира и еще не общественное помещение.
План из Технического паспорта на нежилое помещение
Юридическую деятельность в этом помещении вести нельзя. Самое сложное и долгое начинается потом, когда собственник хочет сделать вход с улицы и присвоить нежилому помещению определенное назначение (магазин, аптека, стоматология, офис, кафе и т.д.).
В нашем случае, необходимо было получить административно-торговое помещение и организовать входную группу.
Как сделать крыльцо и присвоить назначение?
Для начала проектирования нового назначения, мы получили Решение администрации района на проектно-изыскательские работы.
Образец Решения на реконструкцию нежилого помещения
Затем получили Архитектурно-планировочное задание в комитете архитектуры и градостроительства на разработку проекта.
Выполнили эскизный проект входной группы (визуализация) и согласовали с комитетом архитектуры и градостроительства. Получено отдельное согласование комитета.
Фрагмент из эскизного проекта
Согласование проекта комитетом архитектуры и градостроительства
Согласование проекта администрацией района
Какие разрешения нужно получать от инженерных служб города?
Получены Технические условия от всех заинтересованных служб города на проектирование.
Примерный перечень служб, от которых получены Технические условия такой:
- Заключение ЦГиЭ,
- МЧС,
- УГАИ,
- ЖРЭО района,
- Горремавтодор,
- Минск Водоканал,
- Минсгорсвет,
- Минскзеленстрой,
- Минсгаз,
- РЭС.
Нужно ли отводить землю для крыльца?
До начала проектирования решены вопросы с землеустроительной службой, урегулированы вопросы назначения земли.
Например, если в назначении земли жилого дома, будет запись, что земля для обслуживания только жилого дома, без встроенных помещений, то необходимо будет пройти сложную процедуру выделения земли для обслуживания помещения определенного назначения. Лучше всего, этот вопрос выяснять до приобретения квартиры или до принятия решения по переводу квартиры. Так как это может быть даже не решаемым вопросом или займет огромное количество времени.
Выполнена геодезическая съемка с нанесением границ землепользования. Еще один важный момент, это границы земли.
Часто бывает так, что граница земельного участка идет по отмостке. Получается, что крыльцо просто некуда поставить. Крыльцо может стоять только на вашей земле.
Какие разделы проекта нужно разрабатывать?
После сбора исходных данных, был выполнен проект со всеми разделами проекта.
- Генеральный план (ГП)
- Архитектурно-строительный решения (АР)
- Конструктивные решения (КР)
- Водоснабжение и канализация (ВК)
- Отопление и вентиляция (ОВ)
- Электроснабжение (Э)
- Технологические решения (ТХ)
- Охрана окружающей среды (ООС)
- Гражданская оборона (ГО)
- Пожарная сигнализация (ПС)
- Проект организации строительства (ПОС)
- Техническое заключение о состоянии строительных конструкций.
Все разделы были согласованы во всех службах, которые выдавали технические условия (около 12 учреждений, включая администрацию района).
Фрагмент раздела проекта Генеральный план
Нужно ли проходить государственную экспертизу?
После получения всех согласований проект был направлен на прохождение Государственной экспертизы.
Экспертиза проверяет не только проект на соответствие всем действующим нормам, но и на наличие всех исходно-разрешительных документов.
Полученное положительное заключение Государственной экспертизы является основанием для начала производства работ.
Так как при реконструкции затрагиваются несущие конструкции, пришлось согласно Постановлению Совмина 1387 от 19.10.2016, получить разрешение на производство работ в Госстройнадзоре.
Фасад здания после реализации проекта
План из технического паспорта после реконструкции
Какие сроки и сколько стоит реконструкция нежилого помещения?
От начала получения Разрешения на проектирование до начала производства работ прошло 6 месяцев.
Да, да это дело трудное и долгое. Порой очень сложно, а иногда и невозможно приспособить жилую квартиру в помещение общественного назначения, куда будут приходить посетители.
Везде сроки рассмотрения, ожидания выдачи документов. Только в Государственной экспертизе проект рассматривают месяц. Везде есть нормативный срок рассмотрения и согласования документации. Так что нужно запастись терпением ну и подготовиться к финансовым вложениям на это дело.
Так, например, проверка проекта в Государственной экспертизе стоила около 3 000 бел. рублей.
После выполнения строительных работ, необходимо собрать исполнительную документацию и подать пакет документов для ввода в эксплуатацию. Это занимает около 1,5 месяца.
После подписания акта на ввод в эксплуатацию администрация месяц готовит Решение о вводе в эксплуатацию на основании которого, собственник получает технический паспорт и свидетельство о собственности на новое назначение объекта. На этом эта эпопея заканчивается.
Если говорить о сроках в общем, то на это потребуется около одного года (от начала, до открытия объекта). По стоимости, нужно быть готовым потратить на все проекты и бумаги около 15 000 бел. рублей.
Выводы
В заключении хочется сказать, что до покупки квартиры с целью вывода ее в общественное назначение советуем заранее получить консультацию о возможности перевода.
Очень много случаев, когда собственники вынуждены продать объект, так как сталкиваются с не решаемыми земельными и техническими вопросами.
Самому это оценить очень сложно, а порой и невозможно.
Риэлтерские организации не смогут дать адекватную оценку по переводу, так как это могут сделать только проектировщики и инжиниринговые организации.
Риэлтор может точно сказать лишь о первом, самом простом этапе, когда квартира выводиться в нежилое, без определенного назначения.
Но просто вывести в нежилое не дает права там вести предпринимательскую деятельность. По сути это промежуточный этап (и не квартира уже, и не общественное помещение).
- 100% гарантия согласования реконструкции
- работаем без посредников
- 100% положительных решений Госстройэкспертзы
- более 500+ реконструкций за последние 5 лет