КАК СМЕНИТЬ НАЗНАЧЕНИЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?
Смена назначения нежилого помещения — это процедура изменения функции объекта (например, из офиса в медицинский центр) без проведения строительно-монтажных работ, возможная по упрощённой схеме согласно Декрету Президента РБ № 7 от 23.11.2017. Условие — помещение должно полностью соответствовать новой функции без перепланировки. Решение принимает местный исполком по результатам работы комиссии, включающей представителей архитектуры, МЧС, гигиены и др. Отказ возможен при несоответствии санитарным, пожарным или строительным нормам. Для успешного прохождения процедуры важно предварительно оценить соответствие помещения требованиям новой функции, включая анализ планировочных решений, расчет парковочных мест и технологические проработки, которые помогают избежать отказа и ускоряют получение решения исполкома.
К нам часто поступают вопросы: Как сделать перепрофилирование нежилого помещения? Как изменить целевое назначение помещения? В этой статье, мы подробно, на примере расскажем, как сменить назначение нежилого помещения по упрощенной процедуре. Вы узнаете, с чего начать смену назначения? Кто принимает решение об изменении назначения? Почему могут отказать? Для чего необходимо привлечь проектировщика?
В целях поддержки и развития бизнеса, в Республике Беларусь с 2017 года действует Декрет Президента Республики Беларусь от 23 ноября 2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства». Одним из важных упрощений в отношении использования помещений для ведения предпринимательской деятельности, согласно п.5.11 Декрета №7, является возможность изменения назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ. Применение Декрета № 7 при смене назначения, позволяет сэкономить сроки согласований и ввода в эксплуатацию до 6 месяцев, а так же существенно сократить затраты. В качестве примера рассмотрим вариант, когда на площадях административно-торгового помещения необходимо открыть объект здравоохранения. Как в этом случае правильно воспользоваться Декретом №7 от 23 ноября 2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства» и сменить назначение по заявлению в рамках выполнения одной административной процедуры.
Условие, при котором можно сменить назначение по упрощенной форме
Единственное условие, при котором можно выполнить упрощенную форму смены назначения это — помещение без перепланировки полностью должно подходить новой функции. В нашем примере, имеющееся административно-торговое помещение должно полностью отвечать помещению здравоохранения без проведения строительно-монтажных работ. Получается, что планировка и инженерные сети должны остаться без изменений и полностью отвечать новой функции. Так выглядел технический паспорт административно-торгового помещения до смены назначения. 
Это технический паспорт до смены назначения Было административно-торговое помещение площадью 139,1 кв.м. Имеет вестибюль, кабинеты и зоны торговли по образцам. После смены назначения мы видим тот же технический паспорт, с планировкой без изменений, но с новыми наименованиями помещений. 
Это технический паспорт после смены назначения Площадь осталась той же 139,1 кв.м. А вот на месте кабинетов административных появились кабинеты врачей, стерилизационная, комната персонала, процедурный кабинет рентгена.
С чего начать смену назначения нежилого помещения
Самое важное, это понять, подходит ли помещение к новой функции. Для этого, необходимо предварительно выполнить:
- Расчет парковочных машино-мест. Для каждого назначения, определены нормы по обеспеченности машино-местами. Так, например, для административного помещения, на 30 кв.м. необходимо одно парковочное место, а для торгового назначения на 20кв. м. одно машино место. Нужно доказать, что существующих парковочных мест хватит для новой функции;
- Предпроектные проработки раздела Технологические решения (ТХ) для размещения оборудования на существующих площадях;
- При необходимости, расчет путей эвакуации, определить пределы огнестойкости конструкций на путях эвакуации;
- Разработку необходимых мероприятий по доступу в помещение физически ослабленных лиц;
- Проверку требуемых крайностей воздухообмена, норму обеспеченностью инженерными сетями.
Для чего необходимо привлечь проектировщика?
Заказчик обращается в Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» для анализа планировки и инженерных сетей под новое назначение. В нашем примере требовалось выполнить смену назначения с административно-торгового на объект здравоохранения. Что мы сделали:
- Выехали на объект для изучения планировки и строительных конструкций;
- Изучили планировку и дали предложение по размещению требуемого набора помещений для здравоохранения на существующих площадях;
- Проверили минимальные площади и требования к ним согласно СанПиНа и пожарных норм эвакуации;
- Проверили кратности воздухообмена и требуемое обеспечение инженерными сетями;
- Разработали технологию в рамках предпроектных проработок (раздел ТХ), с расстановкой всего технологического оборудования;
- Сделали расчет парковочных мест на новую функцию и подготовили справку для администрации по обеспеченности парковочными машино-местами для новой функции;
- Дали рекомендации по подготовке помещения к сдаче комиссии по смене назначения объекта.
Итогом работы является планировка с новыми наименованиями, для подачи в администрацию и расстановка технологического оборудования (ТХ). 
План-схема с новыми наименованиями помещений 
План с расстановкой технологического оборудования Подготовка помещения к смене назначения – это 100% гарантия смены назначения по одной административной процедуре.
Кто принимает решение об изменении назначения
Принятие решения о возможности изменения назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ, осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами по заявлению субъекта хозяйствования в рамках выполнения одной административной процедуры. 
Местные администрации при смене назначения, руководствуются Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 августа 2013 г. № 764 «Об утверждении Положения о порядке принятия местными исполнительными и распорядительными органами некоторых решений в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест и внесении дополнений и изменений в отдельные постановления Совета Министров Республики Беларусь» В целях принятия решений исполкомом создается постоянно действующая комиссия. В состав комиссии включаются представители исполкома, в том числе структурных подразделений, осуществляющих государственно — властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, сфере жилищно-коммунального хозяйства, землеустроительной службы, а также уполномоченные должностные лица органов и учреждений, осуществляющих государственный санитарный надзор, органов государственного пожарного надзора, а при необходимости – представители коммунальных и иных организаций. К работе комиссии могут привлекаться также иные специалисты.
Кто входит в состав комиссии
Обычно, администрацией создается комиссия в составе:
- Управления по архитектуре и строительству
- Отдела городского хозяйства
- Комитета землеустройства Мингорисполкома
- ГУ «Центр гигиены и эпидемиологии»
- Районного отдела по чрезвычайным ситуациям
Комиссия в срок до 5 дней изучает документы, представленные заинтересованным лицом, обследует изолированное помещение, в отношении которого подано заявление о принятии решения, и составляет заключение по форме, утверждаемой соответствующим исполкомом, которое подписывается всеми членами комиссии. В заключениях, составленных в целях принятия решений, при необходимости отражаются выявленные несоответствия техническим нормативным правовым актам и сроки их устранения. В заключении, составленном для целей принятия решения, должен содержаться вывод о возможности изменения назначения изолированного помещения по единой классификации назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ. Результатом работы комиссии оформляется Решение об изменении назначения изолированного помещения без проведения строительно-монтажных работ 
Пример Решения об изменении назначения
Сколько времени нужно для смены назначения нежилого помещения
Исполком на основании заключения комиссии в течение 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяца принимает соответствующее решение либо отказывает в принятии решения, в том числе при наличии в заключении обоснованных замечаний и (или) возражений членов комиссии, о чем не позднее 5 дней со дня принятия решения либо отказа в принятии решения информирует заявителя.
Почему могут отказать в смене назначения нежилого помещения
Отказать могут в случае, если в ходе работы комиссии выявятся несоответствия техническим нормативным правовым актам. 
Каждый член комиссии выполняет проверку помещения на соответствие своих технических нормативных правовых актов. Например, если инспектор ГУ «Центр гигиены и эпидемиологии» выявит нарушения санитарных норм в части планировки, вентиляции и кратности воздухообмена, отделке помещения, инженерных сетей, то будет выдано заключение о невозможности смены назначения без строительно-монтажных работ. Отрицательное заключение может выдать Отдел МЧС, в случае нарушения пожарных норм. Могут быть выявлены нарушения путей эвакуации, отделки на путях эвакуации, нарушения в инженерных системах. Главный архитектор может не подписать положительное заключение, в случае отсутствия мероприятий по доступу физически ослабленных лиц на объект, несоответствий планировки, а так же отсутствия парковочных машино-мест. Если вам требуется помощь в подготовке помещения к смене назначения, Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» окажет консультацию, анализ планировки и инженерных систем на соответствие всем действующим нормам, выполнит расчет парковочных мест. Мы окажем полное сопровождение при сдаче объекта комиссии, чтобы процедура по смене назначения прошла успешно.
- 100% гарантия согласования
- работаем без посредников
- 100% положительных решений Госстройэкспертзы
- более 500+ реконструкций за последние 5 лет
Ответы на частые вопросы
Что именно считается «строительно-монтажными работами» при смене назначения?
Ключевой критерий здесь – отражение изменений в техническом паспорте помещения. Если работы меняют планировку, конструкцию стен, или тип инженерных систем – это строительно-монтажные работы, и тогда упрощенный порядок (по Декрету №7) неприменим.
Что считается строительно-монтажными работами (и требует перепланировки/реконструкции):
- Любая перепланировка: снос или возведение перегородок, закладка/пробивка дверных проемов.
- Изменение типа инженерных систем: например, если в помещении была только естественная вентиляция, а для новой функции (кафе, химчистка, медцентр) требуется приточно-вытяжная вентиляция с установкой нового оборудования и прокладкой воздуховодов. Это уже серьезное изменение.
Что НЕ считается строительно-монтажными работами (и разрешено в рамках упрощенной процедуры):
- Косметический ремонт: покраска стен, замена напольного покрытия, укладка плитки.
- Замена или перенос сантехники и электроточек: вы можете перенести раковину, унитаз или добавить розетку, если это не требует штробления несущих стен и изменения существующих стояков водоснабжения и канализации. Подключение к существующим точкам допускается.
- Замена оборудования: установка новой плиты или раковины на те же инженерные коммуникации.
Главное правило: планировка и конфигурация помещения, зафиксированные в техпаспорте, должны остаться неизменными. Все остальное – это текущий ремонт, который вы вправе делать без согласований.
Где мне взять список всех требований для моего типа помещения? Можно ли самому изучить все нормы?
Теоретически все нормы содержатся в открытых документах: строительных нормах (СН), санитарных правилах и нормах (СанПиН), противопожарных нормах. На практике это десятки томов технически сложных текстов.
Проблема в том, что для разных аспектов работы здания существуют разные нормы, и проверяют их разные специалисты. Например:
- Архитектор оценивает планировку на соответствие санитарным, противопожарным и строительным нормам (минимальная площадь кабинетов, ширина коридоров, высота потолков).
- Специалист по генплану рассчитывает обеспеченность парковочными местами (об этом подробнее в следующем вопросе).
- Инженеры проверяют вентиляцию, отопление, водоснабжение и канализацию на соответствие требованиям новой функции.
Самостоятельно провести такую всестороннюю оценку практически невозможно. Даже опытные проектировщики работают в команде: один человек не может быть экспертом во всех разделах одновременно. Поэтому мы рекомендуем обращаться к профессионалам на этапе предпроектного анализа. Это сэкономит вам время и нервы, ведь цена ошибки – отказ комиссии.
Как рассчитать нужное количество парковочных мест?
Это один из самых частых «камней преткновения». Расчет парковочных мест – это задача специалиста по генеральному плану (генпланиста). Самостоятельно сделать это правильно практически невозможно, так как нужно учесть множество нюансов.
Как это работает:
- Норматив: Существует четкий норматив обеспеченности парковками для разных функций, прописанный в СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов». Нормы сильно отличаются в зависимости от вида деятельности
- Для торговли: требуется 1 машино-место на 12–20 м² площади.
- Для общепита (кафе, ресторан): расчет ведется не от площади, а от количества посадочных мест. Норма — 1 парковка на 5 мест.
- Для медицинских центров: количество парковок зависит от расчетной пропускной способности — числа посещений в смену.
- Для офисов, банков, спортивных объектов и прочих функций — свои нормативы, также указанные в этом документе.
- Расчет: Генпланист берет параметры вашего будущего объекта (площадь, количество посетителей) и по формуле из СН 3.01.03-2020 высчитывает, сколько машин должно иметь возможность парковаться для его обслуживания.
- Поиск мест: Если собственной территории у здания нет, специалист изучает прилегающую территорию. Учитываются существующие парковки общего пользования. Возможно применение законных решений, например, совместное использование парковки с жилым домом, если пиковые нагрузки по времени не совпадают: ваш объект работает днем, а жильцы активно используют парковку вечером и ночью. Такой вариант должен быть подтвержден расчетами и схемами.
- Обоснование: Специалист готовит расчет и схему, которые доказывают, что потребность в парковках может быть удовлетворена за счет существующей инфраструктуры или предложенных механизмов (например, совместного использования). Без такого профессионального обоснования архитектор в комиссии не подпишет положительное заключение.
Самостоятельно учесть все эти нюансы, разобраться в таблицах СН 3.01.03-2020 и юридически грамотно обосновать обеспеченность парковками практически нереально. Это работа для квалифицированного специалиста по генплану.
Нужно ли делать ремонт в помещении до прихода комиссии? Например, если планировка идеальная, но отделка старая.
Да, это желательно сделать. И вот почему.
Отделочные работы (покраска, замена напольного покрытия, укладка плитки) не относятся к строительно-монтажным работам и могут выполняться без специальных разрешений. Поэтому вы имеете полное право привести помещение в порядок заранее.
Комиссия оценивает помещение в том состоянии, в котором она его видит. Если для новой функции (например, для медцентра или детского кафе) требуются моющиеся покрытия стен и полов, а у вас старые обои – это будет замечанием от санстанции. Член комиссии может зафиксировать несоответствие, и это станет причиной отрицательного заключения.
Наш совет: изучите требования к отделке для вашего типа деятельности и по возможности выполните ремонт до подачи заявления. Это повысит шансы на положительное решение и избавит от необходимости возвращаться к этому вопросу позже. Если ремонт сделать сразу нет возможности, нужно быть готовым к тому, что комиссия может выдать замечание с требованием устранить его в определенный срок, но лучше избежать даже такого «отложенного» риска.
Как проходит осмотр комиссии? Нужно ли к этому моменту уже закупить и установить оборудование?
Нет, закупать и устанавливать оборудование не обязательно. Комиссия оценивает только состояние самого помещения, его готовность к новой функции с точки зрения строительных и инженерных норм.
Члены комиссии смотрят на:
- Планировку: соответствует ли расположение комнат заявленному назначению.
- Инженерные сети: наличие и состояние вентиляции, канализации, водоснабжения, электричества. Важно, чтобы сети технически могли обеспечить работу будущего объекта. Например, для процедурного кабинета нужна раковина с подводкой воды, для кухни – вытяжка. Само наличие подвода воды проверят, а вот наличие самого стоматологического кресла – нет.
- Доступ для физически ослабленных лиц: наличие пандусов, ширина дверных проемов и т.д. Эти мероприятия должны быть выполнены уже на момент осмотра, так как они относятся к конструктивным элементам здания.
Таким образом, вы должны подготовить «коробку» с правильной планировкой, нужными инженерными коммуникациями и соответствующей отделкой. Оборудование можно закупить и установить уже после получения решения об изменении назначения.
Если один из членов комиссии дал отрицательное заключение, можно ли это исправить и податься снова?
Ситуация зависит от характера замечаний.
Если замечания касаются недочетов, которые можно устранить без строительно-монтажных работ, то ситуация поправима. Например:
· Неправильная отделка на путях эвакуации (нужно заменить на негорючую).
· Отсутствие пандуса для маломобильных групп.
· Неправильно оформленный расчет парковок (можно доработать обоснование).
Вы устраняете эти замечания, и комиссия может пересмотреть свое заключение (либо вы подаете заявление повторно с доказательствами устранения). Доработка в таком случае возможна.
Если замечания связаны с несоответствием планировки или инженерных сетей, которые требуют перепланировки или реконструкции, то сменить назначение по упрощенной процедуре (без строительно-монтажных работ) не получится. Например:
- Не хватает площади для требуемого набора помещений.
- Отсутствует возможность организовать приточно-вытяжную вентиляцию, а она обязательна.
- Отсутствует возможность обеспечить требуемое количество парковочных мест (нет собственной территории, нет возможности для совместного использования с другими объектами).
В таком случае отказ будет окончательным для упрощенной процедуры. Вам придется либо менять концепцию (выбирать другое назначение), либо рассматривать вариант с полноценной реконструкцией и получением разрешения на строительство.
Сколько стоит сама процедура смены назначения? Говорят, что по Декрету №7 это бесплатно, но, наверное, есть какие-то платежи?
Вы совершенно правы: сама административная процедура (подача заявления, работа комиссии, решение исполкома) является бесплатной. Государственная пошлина за рассмотрение этого заявления не взимается.
Однако есть сопутствующие расходы, которые необходимо учесть:
- Услуги БТИ (Агентства по госрегистрации): После того как вы получите решение исполкома об изменении назначения, вам нужно будет внести эти изменения в официальные документы на недвижимость. Для этого заказывается новый технический паспорт на помещение (с уже измененным назначением). Это платная услуга, ее стоимость зависит от площади и региона, но она фиксирована и известна.
- Госпошлина за перерегистрацию права собственности: Выдача нового свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации права собственности на помещение с новым назначением также оплачивается госпошлиной. Ее размер невелик, но это обязательный платеж.
- Услуги проектировщиков (при необходимости): Если вы привлекаете специалистов для предварительного анализа, разработки планировки с новыми наименованиями, расчета парковочных мест и подготовки обоснований для комиссии, это отдельные расходы. Стоимость таких услуг начинается от 1200 рублей и зависит от площади объекта и сложности поставленных задач. Срок выполнения проектных работ обычно составляет около 1 месяца.
Таким образом, бюджет на смену назначения складывается из оплаты услуг БТИ, госпошлины и, опционально, услуг проектировщиков. Привлечение профессионалов на этапе подготовки значительно повышает гарантию успешного прохождения комиссии и экономит ваше время.
