КАК СМЕНИТЬ НАЗНАЧЕНИЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?

К нам часто поступают вопросы: Как сделать перепрофилирование нежилого помещения? Как изменить целевое назначение помещения?

В этой статье, мы подробно, на примере расскажем, как сменить назначение нежилого помещения по упрощенной процедуре.

Вы узнаете, с чего начать смену назначения? Кто принимает решение об изменении назначения? Почему могут отказать? Для чего необходимо привлечь проектировщика?

В целях поддержки и развития бизнеса, в Республике Беларусь с 2017 года действует Декрет Президента Республики Беларусь от 23 ноября 2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства».

Одним из важных упрощений в отношении использования помещений для ведения предпринимательской деятельности, согласно п.5.11 Декрета №7, является возможность изменения назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ.

Применение Декрета № 7 при смене назначения, позволяет сэкономить сроки согласований и ввода в эксплуатацию до 6 месяцев, а так же существенно сократить затраты.

В качестве примера рассмотрим вариант, когда на площадях  административно-торгового помещения необходимо открыть объект здравоохранения.  Как в этом случае правильно воспользоваться Декретом №7 от 23 ноября 2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства» и сменить назначение по заявлению в рамках выполнения одной административной процедуры.

 

Условие, при котором можно сменить назначение по упрощенной форме

Единственное условие, при котором можно выполнить упрощенную форму смены назначения это — помещение без перепланировки полностью должно подходить новой функции.

В нашем примере, имеющееся административно-торговое помещение должно полностью отвечать помещению здравоохранения без проведения строительно-монтажных работ.

Получается, что планировка и инженерные сети должны остаться без изменений и полностью отвечать новой функции.

Так выглядел технический паспорт административно-торгового помещения до смены назначения.

Это технический паспорт до смены назначения

Было административно-торговое помещение площадью 139,1 кв.м. Имеет вестибюль, кабинеты и зоны торговли по образцам.

После смены назначения мы видим тот же технический паспорт, с планировкой без изменений, но с новыми наименованиями  помещений.

Это технический паспорт после смены назначения

Площадь осталась той же 139,1 кв.м. А вот на месте кабинетов административных появились кабинеты врачей, стерилизационная, комната персонала, процедурный кабинет рентгена.

С чего начать смену назначения нежилого помещения

Самое важное, это понять, подходит ли помещение к новой функции.

Для этого, необходимо предварительно выполнить:

• Расчет парковочных машино-мест. Для каждого назначения, определены нормы по обеспеченности машино-местами. Так, например, для административного помещения, на 30 кв.м. необходимо одно парковочное место, а для торгового назначения на 20кв. м. одно машино место. Нужно доказать, что существующих парковочных мест хватит для новой функции;
• Предпроектные проработки раздела Технологические решения (ТХ) для размещения оборудования на существующих площадях;
• При необходимости, расчет путей эвакуации, определить пределы огнестойкости конструкций на путях эвакуации;
• Разработку необходимых мероприятий по доступу в помещение физически ослабленных лиц;
• Проверку требуемых крайностей воздухообмена, норму обеспеченностью инженерными сетями.

Для чего необходимо привлечь проектировщика?

Заказчик обращается в Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» для анализа планировки и инженерных сетей под новое назначение. В нашем примере требовалось выполнить смену назначения с административно-торгового на объект здравоохранения.

Что мы сделали:

• Выехали на объект для изучения планировки и строительных конструкций;
• Изучили планировку и дали предложение по размещению требуемого набора помещений для здравоохранения на существующих площадях;
• Проверили минимальные площади и требования к ним согласно СанПиНа и пожарных норм эвакуации;
• Проверили кратности воздухообмена и требуемое обеспечение инженерными сетями;
• Разработали технологию в рамках предпроектных проработок (раздел ТХ), с расстановкой всего технологического оборудования;
• Сделали расчет парковочных мест на новую функцию и подготовили справку для администрации по обеспеченности парковочными машино-местами для новой функции;
• Дали рекомендации по подготовке помещения к сдаче комиссии по смене назначения объекта.

Итогом работы является планировка с новыми наименованиями, для подачи в администрацию и расстановка технологического оборудования (ТХ).

План-схема с новыми наименованиями помещений

План с расстановкой технологического оборудования

Подготовка помещения к смене назначения – это 100% гарантия смены назначения по одной административной процедуре.

Кто принимает решение об изменении назначения

 Принятие решения о возможности изменения назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ, осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами по заявлению субъекта хозяйствования в рамках выполнения одной административной процедуры.

Местные администрации при смене назначения, руководствуются Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 августа 2013 г. № 764 «Об утверждении Положения о порядке принятия местными исполнительными и распорядительными органами некоторых решений в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест и внесении дополнений и изменений в отдельные постановления Совета Министров Республики Беларусь»

В целях принятия решений исполкомом создается постоянно действующая комиссия.

В состав комиссии включаются представители исполкома, в том числе структурных подразделений, осуществляющих государственно — властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, сфере жилищно-коммунального хозяйства, землеустроительной службы, а также уполномоченные должностные лица органов и учреждений, осуществляющих государственный санитарный надзор, органов государственного пожарного надзора, а при необходимости – представители коммунальных и иных организаций.

К работе комиссии могут привлекаться также иные специалисты.

Кто входит в состав комиссии

Обычно, администрацией создается комиссия в составе:

• Управления по архитектуре и строительству
• Отдела городского хозяйства
• Комитета землеустройства Мингорисполкома
• ГУ «Центр гигиены и эпидемиологии»
• Районного отдела по чрезвычайным ситуациям

Комиссия в срок до 5 дней изучает документы, представленные заинтересованным лицом, обследует изолированное помещение, в отношении которого подано заявление о принятии решения, и составляет заключение по форме, утверждаемой соответствующим исполкомом, которое подписывается всеми членами комиссии.

В заключениях, составленных в целях принятия решений, при необходимости отражаются выявленные несоответствия техническим нормативным правовым актам и сроки их устранения.

В заключении, составленном для целей принятия решения, должен содержаться вывод о возможности изменения назначения изолированного помещения по единой классификации назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ.

Результатом работы комиссии оформляется Решение об изменении назначения изолированного помещения без проведения строительно-монтажных работ

Пример Решения об изменении назначения

Сколько времени нужно для смены назначения нежилого помещения

Исполком на основании заключения комиссии в течение 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяца принимает соответствующее решение либо отказывает в принятии решения, в том числе при наличии в заключении обоснованных замечаний и (или) возражений членов комиссии, о чем не позднее 5 дней со дня принятия решения либо отказа в принятии решения информирует заявителя.

Почему могут отказать в смене назначения нежилого помещения

Отказать могут в случае, если в ходе работы комиссии выявятся несоответствия техническим нормативным правовым актам.

Каждый член комиссии выполняет проверку помещения на соответствие своих технических нормативных правовых актов.

Например, если инспектор ГУ «Центр гигиены и эпидемиологии» выявит нарушения санитарных норм в части планировки, вентиляции и кратности воздухообмена, отделке помещения, инженерных сетей, то будет выдано заключение о невозможности смены назначения без строительно-монтажных работ.

Отрицательное заключение может выдать Отдел МЧС, в случае нарушения пожарных норм. Могут быть выявлены нарушения путей эвакуации, отделки на путях эвакуации, нарушения в инженерных системах.

Главный архитектор может не подписать положительное заключение, в случае отсутствия мероприятий по доступу физически ослабленных лиц на объект, несоответствий планировки, а так же отсутствия парковочных машино-мест.

Если вам требуется помощь в подготовке помещения к смене назначения, Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» окажет консультацию, анализ планировки и инженерных систем на соответствие всем действующим нормам, выполнит расчет парковочных мест.

Мы окажем полное сопровождение при сдаче объекта комиссии, чтобы процедура по смене назначения прошла успешно.

• 100% гарантия согласования
• работаем без посредников
• 100% положительных решений Госстройэкспертзы
• более 500+ реконструкций за последние 5 лет