РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЗДАНИЯ, В ЧЕМ РАЗНИЦА?

В этой статье мы подробно расскажем, что такое реконструкция объектов и чем она отличается от модернизации. Как правильно отнести планируемые работы к модернизации и реконструкции.

Собственники нежилых зданий и изолированных помещений рано или поздно сталкиваются с необходимостью переделки планировки, инженерных систем своих объектов. Такая необходимость возникает со временем, когда нужно помещение сделать современным, дать ему вторую жизнь под влиянием современных тенденций бизнеса или присвоить новую функцию.

При изменении планировки, инженерных сетей объекта необходимо не только возвести перегородки, и развести инженерные сети, но и пройти не одну административную процедуру и множество согласований по оформлению регистрационных бумаг, внесению изменений в технический паспорт и свидетельство о собственности.

Виды строительства

 Порядок определения вида строительства определен Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь №66 от 30 июня 2022г.

Согласно Постановлению определено 5 видов строительной деятельности:

• Возведение
• Реконструкция
• Модернизация
• Техническая модернизация
• Капитальный ремонт

Мы рассмотрим 2 вида строительства, при которых изменяются существующие объекты: модернизация и реконструкция.

Почему важно правильно выбрать вид строительства?

Первый и очень важный шаг для собственника – это правильно определить вид строительной деятельности – реконструкция или модернизация. Потому что от выбранного вида строительства зависит состав проектной документации, типы разрешительной документации, количество согласований. Ошибочно выбранный вид строительства может привести к необоснованным потерям времени и финансов.

Определение вида строительной деятельности осуществляется на основании квалификационных признаков.

Что такое модернизация? Квалификационные признаки модернизации.

Модернизация — совокупность строительно-монтажных работ (в том числе устройство новых инженерных систем и оборудования в объектах, их частях, перенос и (или) установка перегородок без изменения назначения объектов в их существующих габаритах, инженерных и транспортных коммуникаций), пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств объектов, инженерных и транспортных коммуникаций, их частей и (или) элементов, приведением эксплуатационных показателей к уровню обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов; (Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности №289-З от 17 июля 2023г, статья 1 п. 1.38)

Согласно СП 1.04.01-2021 Приложение В. Ремонт и модернизация зданий и сооружения, определен перечень  основных видов работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений:

1) Приведение всех элементов здания в соответствие с современными нормативными требованиями по термическому сопротивлению (тепловая модернизация).
2) Устройство входов в здания для маломобильных групп населения, в том числе оборудованиеподъемными устройствами.
3) Переустройство крыш жилых домов (изменение конструктивного решения кровли, например, плоской на скатную без устройства эксплуатируемых помещений).
4) Устройство новых оконных проемов и отдельных входов в здание. 
5) Переустройство систем отопления. 
6) Переустройство или устройство систем вентиляции и кондиционирования. 
7) Оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, наружным и внутренним противопожарным водопроводом, отоплением, канализацией, газоснабжением с присоединением к существующим магистральным сетям.
8) Устройство повысительных насосных станций, тепловых узлов, бойлерных. 
9) Устройство (модернизация) установок автоматического пожаротушения, систем пожарной сигнализации, передачи извещений о пожаре, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, противодымной вентиляции.
10) Перевод существующей сети электроснабжения на повышенные расчетные нагрузки с заменой всей сети электрооборудования (при необходимости).
11) Устройство слаботочных телефонных сетей и сетей кабельного телевидения; установка дверных кодовых замков и домофонов.
12) Замена (модернизация) лифтов, с изменением конструктивных решений лифтовой шахты, машинного отделения, количества остановочных пунктов, инженерного обеспечения.
13) Устройство систем молниезащиты, заземления, уравнивания потенциалов и автоматизированной системы контроля и учета электроэнергии.
14) Расширение дворовых проездов с организацией парковочных мест, в том числе с организацией мест для стоянки транспортных средств людей с ограниченными способностями.
15) Работы, выполняемые при текущем ремонте, сопутствующие модернизации, или работы, выполняемые при текущем и капитальном ремонтах, сопутствующие модернизации. 

При модернизации запрещено:

• Менять назначение объекта, (например, было торговое помещение – нужно административное или было административное – нужно здравоохранения и т.д.);
• Пристраивать или надстраивать, изменять площадь, габариты;
• Увеличивать мощности инженерных сетей, число ниток, диаметр;
• Изменение технико-экономических показателей объекта

Что такое реконструкция? Квалификационные признаки реконструкции.

Реконструкция — совокупность строительно-монтажных, пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий, направленных на использование объекта по новому назначению и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров; для магистральной инженерной инфраструктуры, распределительной инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры и сооружений на них — изменение их пропускной способности, направления и (или) места расположения (замена их участков); (Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности №289-З от 17 июля 2023г, статья 1 п. 1.63)

При реконструкции допускается все, объект может полностью изменить свою функцию, площади, объемы, вплоть до демонтажа отдельных несущих элементов и возведения новых.

При реконструкции разрешено:

• Менять назначение объекта (было торговое – стало здравоохранение и т.д.)
• Пристраивать, надстраивать, менять площади и габариты
• Менять планировку с изменением назначений помещений
• Увеличивать мощности инженерных сетей как магистральных так и распределительных
• Изменять технико-экономически показатели (увеличивать пропускную способность, посещения в смену, площади, объемы и т.д.)

Почему многие заказчики хотят провести объект по модернизации?

Реконструкция объекта – это сложный и затратный процесс, который требует значительных временных и финансовых ресурсов. Одним из важных нюансов является то, что проектирование реконструкции может обойтись на 30% дороже, чем проектирование нового строительства. Это неблагоприятно сказывается на общем бюджете и сроках.

Изменение существующих объектов связано с множеством административных процедур, согласований и потенциальных сложностей. Именно поэтому многие собственники выбирают альтернативный путь – модернизацию. Это более быстрый и экономичный способ обновления, который позволяет привести объект в соответствие с современными требованиями без необходимости полной реконструкции.

Следовательно, если вы планируете обновление вашего объекта, стоит рассмотреть вариант модернизации как более приемлемый и эффективный способ достижения ваших целей. Это поможет вам сэкономить как время, так и средства, не теряя при этом в качестве и функциональности.

Модернизация – это вид реконструкции, но в облегченном объеме.

• Для модернизации не требуется разрешение на проектирование от администрации, и иные разрешительные документы.
• Состав проектной документации при модернизации может быть сокращенным, только необходимые разделы проекта.
• Допускается при проектировании модернизации не доводить объект до новых норм проектирования, а при реконструкции – обязательно доведение объекта до новых норм (теплотехнических, пожарных, санитарных, архитектурных и т.д.)
• Прохождение Госстройэкспертизы не требуется, если при модернизации не затронуты несущие конструкции.
• При модернизации достаточно согласования проекта только от администрации района
• Для производства работ нужен аттестованный подрядчик только на ответственные виды работ, остальное допускается выполнять хозспособом.
• Не требуется регистрация объекта в Госстройнадзоре
• Ввод в эксплуатацию модернизации проходит в упрощенном виде.

Для реконструкции все эти послабления не работают, а являются обязательными.

Обязательна ли Госстройэкспертиза при реконструкции?

Необходимость прохождения Госстройэкспертизы определяется Приложением 4 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостоительных проектов, архитектурных, строительных проектов выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации). Постановление Совета министров №791 от 30.09.2016г.

Государственная экспертиза не является обязательной для: «Проектной документации на ремонт и модернизацию зданий (отдельных помещений), в которой проектными решениями не предусматривается снижение существующих характеристик и показателей конструктивных элементов и инженерных систем, к которым предъявляются существенные требования безопасности установленные техническим регламентом Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность» ТР 2009/013/BY утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2009г №1748, о чем должна содержаться соответствующая запись разработчика.» Пунт 1 Приложения 4

Не является обязательной только проектная документация на модернизацию без затрагивания несущих конструкций. Проектная документация на реконструкцию в перечне проектной документации для которой Госстройэкспертиза не является обязательной отсутствует, следовательно является обязательной независимо от того затрагиваются несущие элементы или нет.

Как оптимизировать расходы при модернизации и реконструкции?

В мире строительства время и деньги играют ключевую роль. Часто к нам обращаются заказчики с уже полученными Разрешениями на реконструкцию объектов. Порой мы замечаем, что лишь один вид работ стал причиной такой необходимости.
Если заказчик готов отказаться от этого конкретного вида работ, это открывает путь к упрощенной схеме модернизации, что позволяет осуществить другие работы без сложных процедур и затрат.
Что самое интересное, нередко оказывается, что данный вид работ не является критически важным для заказчика. Отказавшись от него, заказчик освобождается от лишних административных процедур и может сэкономить значительные средства.
Таким образом, если вы столкнулись с аналогичной ситуацией, стоит тщательно проанализировать возможность отказаться от дополнительных работ и воспользоваться упрощенной схемой модернизации. Это не только упростит процесс, но и сэкономит ваш бюджет.

В некоторых случаях Разрешение на реконструкцию включает в себя как работы по модернизации, так и работы, непосредственно связанные с реконструкцией. В таких ситуациях может быть разумно разбить проект на этапы: сначала выполнить модернизацию, а затем переходить к реконструкции.
Такой подход не только позволяет сосредоточиться на выполнении первостепенных задач, но и значительно упрощает процесс согласования и получения необходимых разрешений. Этапная реализация работ помогает избежать ненужных затрат и сэкономить время на различных административных процедурах.
Кроме того, на первом этапе, реализуя модернизацию, вы можете оценить необходимость и целесообразность выполнения реконструкции, а значит, подойти к делу более обдуманно. Этот метод может оказаться выгодным как с финансовой, так и с временной точки зрения.
Можно рассматриваеть возможность поэтапного подхода для вашего проекта, это может стать отличным способом оптимизации расходов и обеспечения более плавного процесса выполнения работ.

Если вам требуется помощь в выборе вида строительства для вашего объекта, Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» окажет консультацию, выполнит анализ планируемых работ на объекте и разработает оптимально правильную стратегию по реализации изменений объекта.

Проектное бюро ТЕКТОНИКА имеет аттестат на проектирование и аттестат соответствия на выполнение оказание инженерных услуг на представление Ваших интересов во всех заинтересованных службах по согласованию документации.

• 100% гарантия согласования реконструкции здания
• работаем без посредников
• 100% положительных решений Госстройэкспертзы
• более 500+ проектов нежилых помещений за последние 10 лет