РАЗДЕЛ ОДНОЙ КВАРТИРЫ НА ДВЕ ОТДЕЛЬНЫХ КВАРТИРЫ. РЕКОНСТРУКЦИЯ КВАРТИРЫ.

Как разделить одну квартиру на две отдельных квартиры? При каких условиях возможен раздел квартиры? Сколько времени нужно на раздел квартир? Сколько стоит разделить квартиру? На все эти вопросы можно получить ответы в этой статье.

Бывают разные обстоятельства, при которых собственники квартир, хотят разделить свои квартиры на две отдельных. Например, нужно разделить большую квартиру для продажи части.  Или для того, чтобы жить изолированно от детей, родственников (каждому по отдельной квартире).

Содержание статьи:

В своей практике мы поделили десятки квартир. Делили квартиры как в пределах одного этажа (одноуровневые квартиры), так и в пределах двух этажей (двухуровневые квартиры).

В пределах одного этажа, в результате раздела получаются две смежные квартиры на одном этаже. В общедомовом коридоре появляется дополнительная дверь.

В случае с двухуровневыми квартирами, в результате раздела получаются изолированные квартиры на разных этажах здания. При делении двухуровневых квартир, демонтируется внутренняя лестница и вход в квартиры организовывается с разных этажей.

Раздел квартиры на две отдельных — это не перепланировка квартиры, а реконструкция квартиры.

Почему раздел квартиры на две — это реконструкция квартиры?

В случае, если меняются Технико-экономические показатели жилого дома, изменяется количество жилых помещений в жилом доме, то это относиться к виду строительства – реконструкция.

Иными словами, если жилой дом был на 40 квартир, а станет на 41 квартиру, то эта процедура относиться к реконструкции.

Реконструкция квартиры, это самая сложная административная процедура с обязательным прохождением Государственной экспертизы проекта.

Подробнее о реконструкции квартиры можно почитать в Положении о порядке реконструкции жилых помещений (часть 3 Постановления Совета Министров №384).

Технические условия, при которых возможен раздел одной квартиры на две отдельных

1. Достаточная площадь. Площадь квартиры должна позволить выполнить размещение двух квартир, обеспеченных минимальным набором необходимых помещений. Минимальный набор это: жилая с кухонным оборудованием, санузел, лоджия (начиная с высоты 15 метров от земли). По опыту, начиная от площади квартиры 65-70 кв.м. можно рассматривать возможность раздела.
2. Возможность сделать отдельную вентиляцию на обе квартиры. Если в квартире изначально была естественная вентиляция из кухни и из санузла, то этого не достаточно, для второй квартиры. Потому что для каждой квартиры, должна быть своя вентиляция и из кухни и из санузла. Поэтому, когда в квартире было изначально 2 санузла, тогда это проще решается.
3. Возможность сделать отдельный электрощиток с дополнительной электроплитой. Пожалуй, это самый сложный технический вопрос. Дело в том, что для квартир с электрическими плитами на каждую квартиру необходимо 10 кВт мощности. Но при разделе квартиры на две, получается, что без увеличения мощности, существующая мощность только по 5 кВт. Нужно получать разрешения на увеличения мощности. Но не всегда есть возможность в кабельных сетях выделить дополнительную мощность. Мы выполняем обоснования и добиваемся для своих проектов увеличения мощности.
4. Возможность сделать инженерные сети водоснабжения и канализации. Бывает, что самотеком не получается решать вопрос по обеспечению канализацией, приходится ставить насос. Необходимо установить дополнительные счетчики на воду.
5. Обеспечение квартиры дополнительным машино-местом на придомовой территории. Нормы обеспеченности машино-местами согласно норм, для количества квартир. Но при увеличении количества квартир в доме, нужно решать вопросы генерального плана и парковок.

Если по всем этим вопросам, есть решения, то раздел квартиры возможен.

Какой документ нужен для реконструкции квартиры с разделом ее на две?

Первое, что необходимо получить, это Решение на реконструкцию квартиры из администрации района. Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов для реконструкции квартиры и  обратиться в «Одно окно» администрацию района. В «Одном окне» примут документы на рассмотрение. Срок рассмотрения 1 месяц. Через 1 месяц вы получите Решение администрации о разрешении реконструкции квартиры.

Образец Решения администрации на реконструкцию квартиры

В пакет документов, подаваемых в «Одно окно» входит план-схема раздела квартиры. План-схема составляется самостоятельно, либо с привлечением архитектора. При составлении план-схемы нужно учесть все строительные нормы, чтобы не получить отказа в выдаче решения. Для составления грамотной план-схемы обращайтесь в Проектное бюро ТЕКТОНИКА.

План-схема работ по реконструкции квартиры

Какие документы нужны для согласования с поставщиками услуг электрики, водоснабжения?

После получения разрешения из администрации, необходимо получить Технические условия (ТУ) на инженерное обеспечение двух квартир.

Нужно получить ТУ на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление.

Все эти ТУ выдает владелец сетей, а это эксплуатирующая организация (ЖЭС, ТС). После получения ТУ от эксплуатирующей организации, эти документы согласовываются в службах города. Например, получив ТУ по электрике в обслуживающей организации на электроснабжение с увеличением мощности на квартиру, их нужно согласовать в РЭС вашего района.

Образец ТУ на электроснабжение от эксплуатирующей организации

При увеличении мощности на квартиру, могут потребоваться дополнительные ТУ от Кабельных сетей города.

Образец ТУ от кабельных сетей

Состав проекта реконструкции квартиры с разделом квартиры

После получения всех разрешений и ТУ, необходимо выполнить проектную документацию на реконструкцию квартиры.

Проект реконструкции включает следующие разделы:

1. Генеральный план. Решаются вопросы парковочных мест на придомовой территории.
2. Архитектурные решения. Разрабатывается новая планировка двух квартир, обеспечивается эвакуация при пожаре, выполняются нормы по шумоизоляции между двумя квартирами, организовывается дополнительный балкон (для квартир выше 15 метров от земли).
3. Конструктивные решения. Выполняется проем в стене для входной двери во вторую квартиру. Выполняется расчет несущей способности плиты перекрытия на дополнительную нагрузку от новой межквартирной перегородки.
4. Водоснабжение и канализация. Решаются разводки инженерных сетей по квартирам, устанавливаются приборы учета.
5. Отопление и вентиляция. Организовывается вентиляция двух квартир с необходимой кратностью воздухообмена, выполняется автономность системы отопления (дополнительные гребенки на входе), приборы учета.
6. Электрооборудование. Устанавливается дополнительный электро щиток. Заводится силовая линия для подключения электроплиты.
7. Организация строительства. В этом разделе проекта решаются вопросы по продолжительности строительства, по складированию строительных материалов, вывозу мусора. Методы производства работ.
8. Охрана окружающей среды. Обеспеченность нормой вывоза бытовых отходов на дополнительную квартиру.
9. Сметная документация. Вне зависимости от форм финансирования, обязательным является составление сметы.

Фрагмент из проекта

После завершения проектирования, проектная документация согласовывается со всеми заинтересованными службами и подается на прохождение Государственной экспертизы.

Согласовать проект нужно со следующими службами :

1. Администрация района;
2. Энергонадзор;
3. Энергосбыт;
4. Эксплуатирующая организация;
5. Заказчик проектной документации.

Заключение по проекту из Администрации района

Администрация района согласовывает проект 15 рабочих дней и выдает Заключение.

После сбора всех необходимых согласований, проект передается в Государственную экспертизу на 1 месяц. Процедура платная, стоимость пошлины за проверку проекта по реконструкции квартиры ориентировочно 1 800 — 2 000 бел. руб. Проектная организация отвечает на все замечания экспертизы, результатом прохождения является Положительное Заключение.

Положительное заключение Государственной экспертизы

Какие сроки для оформления реконструкции квартиры?

Оформление реконструкции квартиры это длительная процедура, занимает 6-8 месяцев от получения всех необходимых документов до ввода в эксплуатацию и получения новых технических паспортов.

Пример технического паспорта на квартиру до раздела. Квартира двухкомнатная площадью 68 кв. м. имеет один вход, два санузла.

Технический паспорт на первую квартиру (левая часть). Квартира однокомнатная с одним санузлом после раздела.

Технический паспорт на вторую квартиру (правая часть). Квартира однокомнатная с одним санузлом после раздела. Организован дополнительный вход из общедомового коридора.

Сколько стоит оформить раздел квартиры на две отдельные квартиры?

Стоимость зависит от сложности работы.

Если проект без затрагивания несущих элементов здания, то проект стоит от 5 850 бел. руб.

Пример проекта реконструкции квартиры с разделом ее на две можно посмотреть в разделе Примеры работ (внизу страницы). 

В 90% случаев, наши заказчики не хотят самостоятельно ходить по кабинетам и разбираться в нюансах и выбирают услугу «ПОД КЛЮЧ».

Если у вас нет свободного времени, и вы не хотите самостоятельно согласовывать реконструкцию, то наше Проектное бюро окажет услугу «ПОД КЛЮЧ» и мы сделает новый технический паспорт в короткие сроки без вашего участия.

Проектное бюро ТЕКТОНИКА имеет аттестат на проектирование и аттестат соответствия на выполнение функций заказчика на представление Ваших интересов во всех заинтересованных службах по согласованию документации.

• 100% гарантия согласования реконструкции Вашей квартиры
• работаем без посредников
• 15 дней — от обмера до проекта
• 100% положительных решений Госстройэкспертзы
• более 400+ согласованных планировок за последние 5 лет