Дата публикации 12.10.2026
РАЗДЕЛ ОДНОЙ КВАРТИРЫ НА ДВЕ ОТДЕЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ. РЕКОНСТРУКЦИЯ КВАРТИРЫ.
Автор статьи
КОНДРАТЬЕВА ЕЛЕНА
Руководитель проектного бюро, эксперт в области проектирования и применения строительных норм
Раздел большой квартиры на две — это всегда реконструкция, а не перепланировка: меняется число квартир в доме. Для раздела нужна площадь от 65–70 м², своя вентиляция, электромощность 10 кВт и отдельные стояки воды на каждую квартиру. Процедуру нельзя провести самостоятельно — нужна аттестованная организация, проект и Госэкспертиза. Срок оформления — 6–8 месяцев, стоимость проекта — от 15 000 бел. руб. В статье — технические условия, этапы согласования и частые причины отказа.
В Беларуси сложилась интересная ситуация на рынке недвижимости: большие квартиры площадью 80, 100, 120 и более квадратных метров продаются крайне тяжело. Покупатели всё чаще ищут компактное и недорогое жильё — однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры. Большие площади оказываются невостребованными: они долго висят в объявлениях, собственники снижают цену, но покупатель не спешит.
Что делать владельцу такой квартиры? Один из вариантов — разделить её на две отдельные квартиры. Это позволяет не только быстрее продать недвижимость, но и получить более высокую суммарную стоимость за счёт продажи двух объектов вместо одного. Однако прежде чем принимать такое решение, важно понять: раздел квартиры — это не перепланировка, а реконструкция. Это сложная строительная процедура, которая требует проекта, разрешений, экспертизы и значительных вложений времени и средств.
В этой статье мы подробно разберём, почему раздел квартиры относится к реконструкции, какие технические условия необходимы для такого раздела, как проходит процедура согласования в 2026 году и сколько это стоит.
В своей практике мы поделили десятки квартир. Делили квартиры как в пределах одного этажа (одноуровневые квартиры), так и в пределах двух этажей (двухуровневые квартиры).
В пределах одного этажа, в результате раздела получаются две смежные квартиры на одном этаже. В общедомовом коридоре появляется дополнительная дверь.
В случае с двухуровневыми квартирами, в результате раздела получаются изолированные квартиры на разных этажах здания. При делении двухуровневых квартир, демонтируется внутренняя лестница и вход в квартиры организовывается с разных этажей.
Почему раздел квартиры на две — это реконструкция квартиры, а не перепланировка?
С 3 июля 2026 года вступило в силу Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 164 от 3 апреля 2026 года. Этот документ заменил устаревшее Постановление № 384 и чётко разграничил понятия перепланировки и реконструкции.
Раздел квартиры на две отдельные — это всегда реконструкция. Почему? Потому что в результате меняются технико-экономические показатели всего жилого дома и увеличивается количество квартир. Если раньше в доме было 40 квартир, а станет 41 — это уже не перепланировка, а полноценная строительная деятельность.
Раньше этот процесс регулировался Постановлением № 384, но теперь оно утратило силу. Новые правила ещё больше ужесточили требования.
Можно ли разделить квартиру самостоятельно?
Раздел квартиры — это не просто «построить стену между двумя квартирами». Это полноценная строительная деятельность, которая требует профессионального сопровождения.
Согласно Кодексу Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, физическое лицо (собственник квартиры) не может самостоятельно пройти всю процедуру реконструкции. Законодательство предъявляет особые требования к подготовке документов, проектированию, регистрации в ЕРОКС и вводу объекта в эксплуатацию.
Поэтому для получения разрешительной документации, согласований и ввода в эксплуатацию необходимо нанять инженерную организацию, имеющую соответствующие аттестаты и опыт.
Зачем нужна инженерная организация при разделении квартиры?
- Разработка проекта — проект реконструкции должны выполнять только специалисты с аттестатом Министерства архитектуры и строительства. Самостоятельно разработанный проект не примут ни в администрации, ни в экспертизе.
- Согласования — инженерная организация берёт на себя взаимодействие со всеми инстанциями: администрацией, РЭС, Энергонадзором, эксплуатирующей организацией и т.д. Вам не придётся стоять в очередях и разбираться в бюрократических тонкостях.
- Ввод в эксплуатацию — после завершения работ именно инженерная организация подготовит и подаст документы для ввода объекта в эксплуатацию и получения новых технических паспортов.
- Ответственность — привлекая профессиональную организацию, вы получаете гарантию, что все работы выполнены по нормам и будут приняты без замечаний.
Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» имеет все необходимые аттестаты и многолетний опыт в разделе квартир. Мы берём на себя весь процесс: от анализа технической возможности до получения новых техпаспортов БТИ. Вы получаете готовый результат без лишних хлопот.
Узнайте, возможен ли раздел вашей квартиры на две
Технические условия: что нужно для раздела квартиры?
Прежде чем начинать процедуру, необходимо убедиться, что ваша квартира соответствует ряду технических требований. Если хотя бы одно из них невыполнимо, раздел может оказаться невозможным.
1. Достаточная площадь
Площадь квартиры должна позволить разместить две полноценные квартиры, каждая из которых будет обеспечена минимальным набором помещений: жилая комната с кухонным оборудованием, санузел, лоджия (для этажей выше 15 метров от земли).
По нашему опыту, минимальная площадь для раздела — 65–70 м². Если квартира меньше, разделить её на две полноценные квартиры, соответствующие всем нормам, не получится.
2. Раздельная вентиляция
В каждой новой квартире должна быть своя вентиляция — и из кухни, и из санузла. Если в исходной квартире был только один вентиляционный канал, этого недостаточно: потребуется переоборудование вентиляционной системы.
Когда это проще? Если в квартире изначально было два санузла, задача упрощается — каждый санузел уже имеет свой вентиляционный канал.
3. Электроснабжение
Это, пожалуй, самый сложный технический вопрос. Для квартир с электрическими плитами на каждую квартиру необходимо 10 кВт мощности. При разделе одной квартиры на две часто выясняется, что выделенной мощности не хватает: вместо 20 кВт на две квартиры есть только 10 кВт.
Что делать? Необходимо получать разрешение на увеличение мощности. Но не всегда в кабельных сетях города есть возможность выделить дополнительную мощность. Мы выполняем технические обоснования и добиваемся увеличения мощности для своих проектов.
4. Водоснабжение и канализация
В каждой новой квартире должен быть свой стояк канализации и стояк водоснабжения. Если в большой квартире изначально было два стояка, раздел возможен. Если только один — раздел невозможен.
5. Парковочное место
При увеличении количества квартир в доме увеличивается и потребность в машино-местах. Это означает, что при разделе придётся решать вопросы генерального плана и парковок на придомовой территории.
Важно: если у вас есть собственное машино-место в паркинге — раздел гарантирован. Если места нет, ситуацию нужно изучать. Здесь многое зависит от района, где расположен дом, от площади квартиры и параметров генплана. Самостоятельно это оценить невозможно — нужны расчёты проектировщика.
6. Инсоляция
Инсоляция — это прямое солнечное облучение внутренних помещений. Установлено минимальное время непрерывной инсоляции для жилых помещений — 2,0 часа. Продолжительность непрерывной инсоляции должна обеспечиваться: в 1–3-комнатных квартирах — не менее чем в одной комнате.
Если при делении квартиры все окна новой квартиры будут выходить на север, разделить её не получится. Нужно делить с учётом солнца.
Если по всем этим вопросам есть решения — раздел квартиры возможен.
Какой документ нужен для реконструкции квартиры с разделом ее на две?
Первое, что необходимо получить, — это Решение на реконструкцию квартиры из администрации района. Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов и обратиться в службу «Одно окно» администрации района.
Административная процедура называется 9.3.2 «Выдача решения о разрешении на реконструкцию жилых и (или) нежилых помещений». Срок рассмотрения заявления — 1 месяц.
Образец Решения администрации на реконструкцию квартиры
В пакет документов, подаваемых в «Одно окно», входит план-схема раздела квартиры. План-схема составляется самостоятельно либо с привлечением архитектора. При составлении план-схемы нужно учесть все строительные нормы, чтобы не получить отказа в выдаче решения.
План-схема работ по реконструкции квартиры
Какие документы нужны для согласования с поставщиками услуг?
После получения разрешения из администрации необходимо получить Технические условия (ТУ) на инженерное обеспечение двух квартир.
Нужно получить ТУ на:
- электроснабжение;
- водоснабжение и водоотведение;
- отопление.
Все эти ТУ выдаёт владелец сетей — эксплуатирующая организация (ЖЭС, ТС). После получения ТУ от эксплуатирующей организации эти документы согласовываются в службах города. Например, получив ТУ по электрике в обслуживающей организации на электроснабжение с увеличением мощности на квартиру, их нужно согласовать в РЭС вашего района.
Образец ТУ на электроснабжение от эксплуатирующей организации
При увеличении мощности на квартиру, могут потребоваться дополнительные ТУ от Кабельных сетей города.
Образец ТУ от кабельных сетей
Состав проекта реконструкции квартиры с разделом на две квартиры
После получения всех разрешений и ТУ, необходимо выполнить проектную документацию на реконструкцию квартиры. Проект реконструкции включает следующие разделы:
После получения всех разрешений и ТУ необходимо выполнить проектную документацию на реконструкцию квартиры.
Проект реконструкции включает следующие разделы:
- Генеральный план. Решаются вопросы парковочных мест на придомовой территории.
- Архитектурные решения. Разрабатывается новая планировка двух квартир, обеспечивается эвакуация при пожаре, выполняются нормы по шумоизоляции между двумя квартирами, организовывается дополнительный балкон (для квартир выше 15 метров от земли).
- Конструктивные решения. Выполняется проём в стене для входной двери во вторую квартиру. Выполняется расчёт несущей способности плиты перекрытия на дополнительную нагрузку от новой межквартирной перегородки.
- Водоснабжение и канализация. Решаются разводки инженерных сетей по квартирам, устанавливаются приборы учёта.
- Отопление и вентиляция. Организовывается вентиляция двух квартир с необходимой кратностью воздухообмена, выполняется автономность системы отопления (дополнительные гребёнки на входе), приборы учёта.
- Электрооборудование. Устанавливается дополнительный электрощиток. Заводится силовая линия для подключения электроплиты.
- Организация строительства. В этом разделе проекта решаются вопросы по продолжительности строительства, по складированию строительных материалов, вывозу мусора, методам производства работ.
- Охрана окружающей среды. Обеспеченность нормой вывоза бытовых отходов на дополнительную квартиру.
- Сметная документация. Вне зависимости от форм финансирования обязательным является составление сметы.
Фрагмент из проекта
После завершения проектирования, проектная документация согласовывается со всеми заинтересованными службами и подается на прохождение Государственной экспертизы. Согласовать проект нужно со следующими службами :
- Администрация района;
- Энергонадзор;
- Энергосбыт;
- Эксплуатирующая организация;
- Заказчик проектной документации.
Заключение по проекту из Администрации района
Администрация района согласовывает проект 15 рабочих дней и выдает Заключение. После сбора всех необходимых согласований, проект передается в Государственную экспертизу на 1 месяц. Процедура платная, стоимость пошлины за проверку проекта по реконструкции квартиры ориентировочно 5 000 бел. руб. Проектная организация отвечает на все замечания экспертизы, результатом прохождения является Положительное Заключение.
Положительное заключение Государственной экспертизы
Какие сроки для оформления реконструкции квартиры?
Оформление реконструкции квартиры это длительная процедура. Она занимает 6-8 месяцев от получения всех необходимых документов до ввода в эксплуатацию и получения новых технических паспортов.
Сколько стоит оформить раздел квартиры на две отдельные?
Стоимость зависит от сложности работы.
Если проект без затрагивания несущих элементов здания, то проект стоит от 15 000 белорусских рублей.
В стоимость не включены:
- госпошлина за экспертизу;
- услуги подрядчиков;
- возможные затраты на увеличение электрической мощности.
Риски и частые ошибки
- Недостаточная площадь. Если квартира меньше 65 м², раздел может быть невозможен.
- Проблемы с вентиляцией. Отсутствие второго вентиляционного канала потребует серьёзных дополнительных работ.
- Нехватка электрической мощности. Это самая частая причина отказа. Без увеличения мощности раздел невозможен.
- Игнорирование инсоляции. Если новая квартира не получает достаточно солнца, раздел не согласуют.
- Попытка сделать всё самостоятельно. Ошибки в документах, план-схеме или проекте приводят к отказам и потере времени. Сроки увеличиваются в 2–3 раза.
Примеры из практики
В нашей практике мы разделили десятки квартир. Делили квартиры как в пределах одного этажа (одноуровневые), так и в пределах двух этажей (двухуровневые).
Пример 1: Одноуровневая квартира. В результате раздела получились две смежные квартиры на одном этаже. В общедомовом коридоре появилась дополнительная дверь.
Пример технического паспорта на квартиру до раздела. Квартира двухкомнатная площадью 68 кв. м. имеет один вход, два санузла.
Технический паспорт на первую квартиру (левая часть). Квартира однокомнатная с одним санузлом после раздела.
Технический паспорт на вторую квартиру (правая часть). Квартира однокомнатная с одним санузлом после раздела. Организован дополнительный вход из общедомового коридора.
Пример 2: Двухуровневая квартира. В результате раздела получились изолированные квартиры на разных этажах здания. При делении двухуровневых квартир демонтируется внутренняя лестница, и вход в квартиры организовывается с разных этажей.
Заключение
Раздел квартиры на две — это сложная, но вполне реальная процедура, которая позволяет решить проблему с продажей большой квартиры. Вместо одного трудно продаваемого объекта вы получаете два востребованных на рынке.
Однако этот путь требует профессионального подхода: технического обоснования, проекта, согласований и экспертизы. Ошибки здесь стоят дорого — как в прямом, так и в переносном смысле.
Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» имеет многолетний опыт в разделе квартир. Мы берём на себя все этапы: от анализа технической возможности до получения новых техпаспортов. Мы знаем все нюансы Постановления №164 и поможем вам пройти процедуру без ошибок и лишних затрат.
В результате вы получаете два отдельных технических паспорта и можете продавать квартиры по отдельности — быстрее и дороже, чем одну большую.
Хотите узнать, возможен ли раздел вашей квартиры? Позвоните нам по телефону +375-33-377-02-50 или напишите на почту info@tektonika.by. Мы проведём предварительный анализ и скажем, есть ли шанс.
Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования реконструкции квартиры?
Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!
Ответы на вопросы о разделе одной квартиры на две
Можно ли разделить квартиру, если она в ипотеке?
Да, но потребуется согласие банка-залогодержателя. Без этого разрешение на реконструкцию не выдадут.
Сколько времени занимает раздел квартиры?
В среднем 6–8 месяцев от подачи документов до получения новых техпаспортов.
Можно ли разделить квартиру без проекта?
Нет. Реконструкция всегда требует проекта, экспертизы и разрешения на строительство.
Можно ли разделить квартиру, если у меня нет машино-места?
Это зависит от конкретной ситуации. Если у вас есть своё машино-место в паркинге — раздел гарантирован. Если нет — потребуются расчёты проектировщика: нужно проверить, хватит ли существующих парковок для дополнительной квартиры. Это зависит от района, параметров дома и генплана.
Что делать, если соседи против раздела?
Раздел квартиры не требует согласия соседей, если не затрагиваются общие помещения. Однако если в результате работ затрагивается общедомовое имущество, согласование может потребоваться.
Можно ли разделить квартиру на две, если вторая квартира будет меньше 30 м²?
Нет. Каждая квартира должна соответствовать минимальным нормам площади и набору помещений.
